东营楼市已冷??请先丢掉穷人思维!

来源:东营楼市 2018-10-18 15:07

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01


最近,突然没人谈论房子了。


很正常,因为楼市冷下来了。

过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过近两年,所谓“金九银十”的概念逐步淡化。就如今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。

十一假期,东营楼市整体表现平淡,也并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。促销、出货似乎成了目前各地楼市的主旋律,预计东营多个开发商会加入到降价促销的队伍中。

东营土地拍卖市场也遇冷。河口区及东营港10月11日公开拍卖出让 7 宗国有土地使用权。此次竞拍,各大开发商参与度不高,其中最大的一宗住宅地块即2018-47号地块因无人出价,最终流拍。另外一宗住宅地块位于东营港开发区,被东营翎航港务有限公司拍得。另外两宗商业金融地块则由东营优科置业有限公司底价拍得,总面积达5.19万方,折合占地面积为77.85亩,详细成交情况如下:

 

眼下的情境让我想起了五年前,2013年,我去深圳看房,当时的深圳楼市淡到了极点,无人关注房子,无人谈论房子,大家似乎忘记了房子是可以用来投资的。

 

市面上卖盘众多,买家极少,笋盘多,议价空间大,连中介都丧失了信心,说看不清后市,不知是涨还是跌。

 

当时我在福田,看了一批100-150万总价的小户型,当时福田的均价3-4万,看完只觉得房子又贵又破,市场又喊跌声一片,不是刚需真下不了手。

 

我看过一套成交价86万的单身公寓,今天加上学位的加持,挂牌价是270万。

 

当年入手的,今天自然都笑的合不拢嘴,可当时拿出巨资买房,又何尝不需要巨大的勇气。

 

淡季买房,比旺季买房,要下更大的决心。

 

02

 

今天,又快走到了当年的时间节点。

 

虽然人人都默念着巴菲特那句名言:别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。

 

但真到了这一天,大家还是选择沉默和观望。

 

哪怕这个过程再重复一千遍,结果还是一样。

 

跟随大多数,永远是绝大多数人的选择。羊群效应,相比巴菲特的投资箴言,显然更像普世哲理。

 

可是,另一方面,很多人又忽视了,形势是在不断变化的。

 

如果你足够细心,就会发现,与前段时间政府对楼市喊打喊杀比起来,情况有了微妙的变化。

 

我却只觉得奇怪,难道之前,类似的新闻没有发生?为什么只在近期,各类新闻突然集中爆发,引发人们的集体热议解读。

 

要么是以前的新闻料不够大,不够猛,不足以引发人们的连续关注;

 

要么是随着楼市的急剧降温,人们的注意力空仓了,急需其他内容进行补充。

 

我更倾向于后者。


不管是什么原因,我只想提醒大家一点,不管是满仓、重仓、半仓还是空仓楼市的你,各类娱乐和热点新闻能让你的生活暂时充实,但对你未来生活的好与坏,没有半点影响;可房子,却关系着你后半生命运的悲与喜。

 

如果你也和众人一样,每天只关注各类娱乐热点新闻,为他人而悲,为他人而喜,把房子彻底抛诸脑后,我只能说,穷病,无药可治。


03

 

风,起于青苹之末。

 

情势变化,总是起于人们最忽视的细微之处。

 

最近的两个很小的楼市新闻,被各类热点淹没的无影无踪,我必须要努力扒出来大家才能看到。

 

第一个新闻,住宅产权期满后自动续期。

 

民法典各分编草案提请全国人大常委会审议,草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

 

住宅七十年续期不是新闻,近几年反复听到的说法不少,依照政府的一贯特点,频繁放出的消息最后一定会落在实处。所以,住宅七十年续期政策的出台基本只是时间问题了。

 

为何又重提住宅七十年续期,一是为房产税铺路,二是给买房者吃一颗定心丸。

 

让大家放心,只要买的是住宅,就不必为到期后可能被强制收房担心,先按下所有权不表,至少变相宣布了住宅的永久居住权。

 

对于住宅来说,这是利空还是利好?

 

对于商铺、写字楼和商住,政府绝口不提续期问题,就明显不是利好了。

 

商铺和写字楼至少可以买来收租子,但是商住这么一个不商不住,姥姥不疼舅舅不爱的怪胎,前景仍然堪忧。

 

04

 

第二个新闻,房地产税立法又进一步,拟五年内提请复议。

 

9月7日,全国人大常委会法制工作会议在人民大会堂举行,党中央批准对本届五年的立法工作作出统筹安排。

 

此次列入五年规划的法律草案,条件比较成熟、任期内拟提请审议的为一类项目,共计69件;

 

需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的为二类项目,共计47件;

 

尚不完全具备立法条件,需要继续研究论证的立法项目为三类项目,房地产税赫然在三类项目之列,这说明,不出意外,房地产税的立法要在五年内完成。

 

估计很多人又一头雾水,前段时间关于房产税的新闻,一直都是坚决征收,尽快征快,马上提请立法审议,很多人认为房产税两年左右就会出台,恨不能马上抛掉手中多余房产。怎么一转眼说法又变了,立法就要五年了?

 

很简单,情势变了。

 

几个月前,楼市还如烈火烹油,涨声一片,处处摁下葫芦浮起瓢。

 

政府要调控楼市,打压多军,房产税做为压箱底的重磅大杀器,是必须要拿出来的,不表达的严厉一点,紧迫一点,如何吓退那些奋不顾身的炒房客。

 

政府不希望房价大涨,更不希望它快速下跌。这个时候,楼市需要收一收,稳一稳,不能让民众彻底失去信心,房产税就必须要换一种说法了,立法也需要五年,没那么快出台征收。


05


这几天,无论是财经网站还是朋友圈,关于房地产的新闻几乎都被万科的“活下去”所淹没,其他行业的一个朋友还专门跑过来问我,你们房地产这几天是在开追悼会吗?

 

不得不说,这次万科郁亮提出的“生存论”对市场预期造成的影响,相对08年王石提出“拐点论”有过之无不及,现在行里行外人都跟着悲观到了极点。

 

其实在万科高喊“活下去”的同时,有一条更为重要的新闻被大家忽略了,这个就是在家居行业高峰论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁的一段讲话。

 

会上,李铁语重心长地说,现在要做的并不是打压房地产企业,而是要加快户籍制度、土地制度和行政管理体制的改革。中国的城镇化还有巨大的潜力,现阶段城市建设和房地产发展应重点解决住房改善问题,而在未来,中国将有5亿人要解决住房问题。

 

那么问题来了,根据国家数据统计局公布数据,2017年中国的人均居住面积已经达到了40.8平米,而李铁说未来还有5亿人的住房问题亟待解决,这不是严重矛盾吗?

 

其实,国家统计局和李铁说的都没错,归根结底是中国城市化下充分的人口流动产生了新的住房需求。这5亿人口中,一部分是当前的存量市民化人口,2.87亿在城市务工的农民工;另一部分是未来新增的城镇化人口,常住人口的城镇化率,如果以每年1个百分点增长,到2030年,常住城镇人口约10亿,新增约2亿。

 

人口加速流动不单会产生新的住房需求,还会造成城市格局、产业格局的巨大变迁,而在变迁背后就是人口居住问题和城市房价形成的重要因素。那么未来人口流动方向是什么?现在的房价居高不下的根本原因是什么?未来哪些城市的房价还会迎来下一个高峰?这就是我们今天要探讨的主题。

 

人口一直被视为走向财富的终极密码。

 

国家层面讲,掌握人口财富是角逐国际地位的重要方法。例如美国依靠对财富安全的控制,掌握着世界富人和精英的流动方向,从而在国际常年称霸;中国在20世纪后则是依靠着庞大的人口劳动力取得世界第二大经济体的位置。

 

个人层面讲,掌握人口流动方向也是财富增值最好的机会,例如能及早地在一个有潜力的城市完成资产配置占据有利资源,通过人口流动带来城市化红利完成阶层跃迁,这种例子在我们身边比比皆是。

 

所以世界各国的学者对人口流动的研究一直是孜孜不倦。最早是1885年拉文斯坦提出的“迁移法则”,其后是博格提出的“推拉理论”,然后是刘易斯提出的“发展经济学理论”和著名的“刘易斯拐点”…

 

其实在研究人口流动问题上,我认为中国社科院张车伟提出的“人口-经济学分布平衡法则”是最符合实际,最自然的。

 

在长期,决定一国范围内一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距,即经济-人口分布平衡。在完全市场竞争和同质性假设下,一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入,直至该城市人均收入与其他地区持平。

 

上面的话可以简单翻译为:哪个地方有钱赚,人就会往哪个地方集聚。大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应,更节约土地和资源,更有活力和效率,这是几百年来城市文明的胜利,也是城市化的基本规律。

 

世界各国根据这个天然人口流动法则,推波助澜,纷纷制定了以大城市为核心的都市圈城市发展战略,例如美国的纽约都市圈,日本的东京圈,韩国的首尔都市圈等等。

 

然而,重点来了。这次,作为复制能力超强的中国在城市发展战略上却一反常态,硬生生玩了个另类——控制大城市人口,主要发展中小城市和乡镇。

 

前段时间我去西部城市呼和浩特考察,发现一个很怪异的现象。呼和浩特作为一个产业经济动力不足的省会城市,却把乡下的每个村子建设地出奇得好。

 

每个村子板房林立,通了柏油马路,最重要的还建造了别致的凉亭,高大的戏台,还有各式各样的花卉盆栽,整个一副阔绰景象。

 

然而问题来了,在这些充满现代化建设的小农村里总共住了不足50户人家,年轻人几乎都进了城市,80%的居住人口是老人,而且一大半老人腿脚不利索甚至无法走动。

 

这是一个违背常理的事情,按照正常的城市化进程,这些农村最终都会沦为空村,那么把无用的形象工程折成福利补贴给老人或者进城打拼的农村年轻人是不是更好一些?或者这些财政支出改为扶持中小企业发展呢?

 

当然不止是农村,根据清华大学建筑学院博导龙瀛的数据研究,2000年至2010年的10年间,中国600多个城市里面,大约180个城市,相当于超过全国四分之一的城市的人口正在流失,且在这张人口流失图上,城市的名字还在不断增加。

 

在人口流动的路上,人和资源在财政支出上的错配还可以理解,但在土地资源上错配就产生了很大的问题。

 

我们回过头来继续研究人口流动。根据美国日本等国家的人口历史迁移过程,大致可以总结为两大阶段。

 

第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源型产业为主有关。

 

第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线城市人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校、医院等公共资源富集有关。

 

不难看出,目前的中国正处于人口迁移第二个阶段。在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,地区之间的人口集聚态势将分化明显,而绝大多数三四线城市的人口将会出现不可逆的流失。

 

然而在着重发展中小城市的战略方向上,这些年中国严格控制了一二线城市的土地供给,加大了三四线城市的土地供给,一二线人多地少,房子供不应求,三四线人少地多,供过于求,土地资源的严重错配直接催生了两个泡沫。

 

首先是一二线城市的房价泡沫,其次是三四线的库存泡沫。而在过去的一年里,当局在两个泡沫中选择了去库存,结果导致一二线房价泡沫继续撑大,三四线的库存泡沫转变为房价泡沫。而对于三四线来说,库存并未解决,只不过是从开发商手中转移到了个人或家庭手中而已。

 

这就解释了为什么中国未走入发达国家行列,而一二三四线城市的房价水平均已比肩甚至超越了发达国家水平,北上广深四个一线城市的房地产总市值甚至可以买下整个美国。

 

从城镇化进程看,中国当前更接近1974年前后的日本,2016年中国城镇化率为57.35%,还具有一定的潜力,这和1974年前后的日本更类似。1990年日本城镇化率已经达到了77.4%,1970年是75%,1960年是63.3%,高于当今中国,显然城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。

 

06


说了这么多,也许有人会说,楼市有周期,现在淡下来了,我不必着急入手,先存钱,等过两年开始涨了再买入岂不妙哉?

 

如果一切事物都这么简单,那世界就太美妙了。

 

2013年9月份,深圳楼市最淡的时段,那时的房价是深圳的阶段性低谷。无人谈论房子,无人购买房子。

 

到了2014年,事情就开始发生微妙的变化,深圳房价开始小幅缓慢的上涨,但涨速不快,而很多人早就忘记了房子,仍然选择无视,忽略。

 

2015年4月,深圳楼市突然启动,并瞬间加速,如同一列隆隆疾驰的列车,把一大票刚需越抛越远。

这是东营2006年一家专业房产研究公司做得一个研究报告一部分截图

 

那时东城的房子有些每平方都不到2000元,再看看现在,东城稍好点的地方已经过万。

 

2010年时,3000多房价时网上就很多人喊东营房价要崩盘。

 

其实说的理由无外乎东营人口少、土地多,油田不景气等原因。但实际情况是,2017年东营市净流入2.25万,10年内净流入24.21万人。其实在2009年喊房价高要崩盘的人大都在2018年买了高价房!2010年东营的这些网友评价最客观!看下图:

 

今年又有很多人在网上喊东营房价要崩盘,劝不要买!只能哈哈哈哈...估计这些人有可能在10年后房价在15000时疯狂抢楼!

 


每当回顾过去,你最后悔的是什么?没有多买几套房!如果能回到过去你最想干的是什么?无疑是买房!

 

人生最重要的一些决定往往是一瞬间决定的。有时候考虑的多了,反而会错失很多机会,总盼着房价下跌来买房,却总是看到,一直在上涨的房价。

今天,那些哭着错过房价暴涨的人,难道你们真的没有一点错?

 

你以为世界是静止的,房价是站在原地等你的?

 

我们只想告诉大家几个道理:

 

1、任何事物都有周期,有潮起潮落,楼市也一样,现在的潮落很可能就是下一波潮涨的起点;

 

2、现在的突发新闻热点很多,可以关注,但不要沉迷,说直白点,它们不能给你收益,不能改变你未来的生活;

 

3、可以不必过分关注楼市,但始终要心有所系,因为过去和现在,房子改变了很多人的命运,未来很可能还是这样。


4、持续关注东营楼市,洞察楼市细微变化,不错过最佳出手节点,这,才是决定你财富和命运的关键。

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